Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:
1. Непосредственное управление многоквартирным домом
2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
1. Непосредственное управление многоквартирным домом
Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.
В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных подрядных организаций. В роли последних может выступать управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:
● Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.
● При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей.
● Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.
● В районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически нецелесообразно, а управляющие компании не хотят или не могут предоставлять услуги.
У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:
● В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
● При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.
● Чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. Найти управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно.
Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления
в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.
2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.
Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.
ТСЖ — подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие при решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории (более подробно об этом говорится ниже).
О преимуществах и недостатках
У ТСЖ есть как недостатки, так и свои достоинства – поговорим о них подробнее.
Преимущества:
● Возможность влиять на решение вопросов
К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управлении собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
● Порядок и чистота вашего дома
Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженней, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
● Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ
В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.
Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также несет немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.
Недостатки:
● Мнения большинства важнее
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
● Более высокие платежи
Пожалуй, это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. И дело здесь даже не в том, что в ТСЖ коммунальные услуги выше. Нет! Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо уплачивать членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживание общего имущества.
● Безынициативность, непонимание и лень наших граждан
Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело собрать дом их 10-15 квартир. И совсем другое — жильцов 50-100 квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.
Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование в заочной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.
Подводим итоги:
При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, например, утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.
Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию и управление домом. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг, и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее.
Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:
организационные сложности;
контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией (УО)
Среди всех способов управления многоквартирным домом — самый распространенный. Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УО. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УО меняет подрядчика.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:
● управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;
● собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.
При выборе этого варианта собственники дома заключают договор управления многоквартирным домом (сроком от года до пяти) с выбранной управляющей компанией. Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником отдельно. Условия договора должны быть для всех собственников дома одинаковыми. Собственники и наниматели жилых помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации.
У этой формы управления есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс в том, что участие жильцов в решении вопросов минимально. Правда, и эффективность обслуживания многоквартирного дома труднее отследить.
Кстати, есть и четвертый вариант - ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае администрация города путем проведения открытого конкурса определяет УО собственникам помещений, не выбравшим способ управления многоквартирным домом. 99 % из ста, что ваш дом окажется на попечении организации не готовой к предоставлению услуг. Хорошо, если эта организация вас устраивает и вашим домом будут управлять специалисты, имеющие соответствующее образование и опыт, но если все из рук вон плохо, то будьте уверены — так все и останется.
Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления многоквартирными домами на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.
В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.
Выбор способов управления многоквартирными домами в Соликамске
*По данным на 2010 г.